名为民间借贷抵押实为农村房屋买卖，买方非

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编号│东卫·张涛房产律师团队案例库总第271

编者│东卫·张涛房产律师团队案例研究/编辑部

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名为民间借贷抵押实为农村房屋买卖，买方非村集体组织成员合同被判无效！

——穆某、王某等农村房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

农村房屋买卖合同纠纷 借款合同 房屋抵押 阴阳合同 认定合同无效 农村宅基地

【要点提示】

双方签订借款合同，以农村房屋作为抵押偿还借款，当事人请求认定借款合同（实际为房屋买卖合同）无效的，人民法院应结合具体案情、购房人身份及房屋交还接收等事实综合判定。

【当事人信息】

原告：穆某（买方/被上诉人）

被告：王某、康某、王某1（卖方/上诉人）

【案情简介】

王某与康某系夫妻关系，王某1为双方之子。王某与康某拥有甲村236号宅院一套，集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为王某，穆某户籍登记在乙区50号房屋。

2018年12月18日，王某1在网上登记欲出售236号院。2019年5月4日，穆某到236号院与王某协商房屋买卖事宜，双方商定房屋成交价62万元，穆某当日给付王某购房定金10万元。2019年6月1日，王某与穆某在236号院签订《借款合同》（康某、王某1亦在借款人处签名），约定王某向穆某借款62万元，以236号院及院内房屋作为抵押偿还借款，并将建设用地集体土地使用证交与穆某保管。协议签订后，王某将236号院集体土地建设用地使用证交给穆某，穆某以银行转账方式给付王某房款52万元。2019年6月14日，王某将236号院及房屋交付给穆某。2019年7月初因王某及其家人阻挠，穆某搬离236号院。

穆某诉请：原告与被告签订的房屋买卖合同无效，三被告归还原告62万元已付房款。

【法院判决】

【一审】

一、穆某与王某、康某、王某1于2019年6月1日签订的借款合同无效；

二、王某、康某、王某1返还穆某购房款元。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

当事人双方已签订《借款合同》，法院为何判决《借款合同》无效、支持双方为房屋买卖合同关系？

案情补充：本案庭审时，穆某提交了一份王某在借款协议的补充约定，内容为：“1、于2019年6月16日前完成交房；2、自19年6月1日起我承诺永不买回此房”。

王某等辩称：其与穆某系民间借贷合同关系，并非农村房屋买卖合同关系，236号院系抵押物。

法院认为：穆某提交的王某1网上出售236号院房屋信息、王某出具售房定金收条、借款合同王某补充部分“自19年6月1日起我承诺永不买回此房”足以证实双方之间系农村房屋买卖合同关系。王某与穆某之前互不相识，借给王某62万元有悖常理，王某等人关于双方之间系民间借贷关系的抗辩理由，与事实不符，法院不予采信。穆某并非甲村集体组织成员，无权享有使用农村宅基地，双方签订房屋买卖协议，必然涉及宅基地使用，故双方签订的借款合同（实为农村房屋买卖合同）无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。穆某与王某、康某、王某1之间签订的协议无效，王某、康某、王某1应返还穆某购房款62万元。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。